Asimismo, se establece un mínimo del 20 % de edificabilidad sobre rasante para usos compatibles con el residencial —comercial, terciario, productivo ligero y comunitario—, quedando excluidos del cómputo los aparcamientos bajo rasante. A efectos de dimensionamiento, se adopta una superficie media de 95 m²c por vivienda, que integra la mezcla de tipologías, núcleos de comunicación y espacios comunes. Esta hipótesis permite estimar una capacidad aproximada de 1.500 viviendas, coherente con la escala urbana del entorno y con los criterios de compacidad, diversidad y sostenibilidad exigidos por el concurso. Las edificaciones preexistentes destinadas a equipamientos culturales, deportivos o sociales no computan como edificabilidad lucrativa y se integran como parte estructural del sistema dotacional del barrio.
50 edificios
La ordenación propuesta traduce este marco cuantitativo en una estructura urbana legible y diversa, materializada en alrededor de 50 edificios residenciales. Esta cifra responde a una media aproximada de 30 viviendas por edificio, permitiendo trabajar con bloques de escala intermedia, compatibles con la vida de barrio y alejados tanto del objeto aislado como de la repetición masiva. Los edificios se organizan en conjuntos tipológicos variados —bloque abierto, bloque con patio, piezas híbridas con usos activos en planta baja— generando una secuencia de espacios públicos jerarquizados: calles habitadas, plazas de proximidad y un sistema de vacíos mayores vinculados a las antiguas naves reutilizadas. La altura se gradúa en relación con el entorno y las servidumbres aeronáuticas, reforzando una imagen urbana horizontal y continua. La reutilización de las construcciones militares existentes como equipamientos culturales, deportivos y comunitarios actúa como anclaje identitario del nuevo barrio, evitando la tabula rasa y dotando al conjunto de una centralidad cívica reconocible. De este modo, el proyecto no se limita a alojar unas 1.500 viviendas, sino que construye un ecosistema urbano mixto, donde habitar, producir, cuidar y encontrarse forman parte de una misma estructura espacial.
Lectura del conjunto (valor y forma): Paisaje de infraestructuras militares/industriales en transición, con arquitectura de servicio muy legible (naves, cocheras, accesos ceremoniales, marquesina+garita, explanada) y arbolado estructurante. Valor por tipología, ritmo y memoria material: naves con diente de sierra (luz/ventilación moderna hoy degradada); batería de cocheras como secuencia casi urbana repetitiva (frontones, puertas, vacíos colonizados); interior longitudinal con pórticos de hormigón y luz cenital (atmósfera productiva, huella mecánica). Hitos: portada/frontón como umbral simbólico y torre de agua como señal territorial. Potencial de transición (estrategia): Dispositivo acceso–vacío–hito–relato suspendido entre lo militar-industrial y lo doméstico periférico. La explanada es un “campo” disponible pero térmico y desolado: convertirla en plaza dura climática (drenajes, arbolado táctico, sombra, usos temporales: feria/deporte/conciertos). Reprogramar naves sin perder carácter: mercado, deporte, talleres, cultura; las cocheras pueden operar como galería pública. La alineación de árboles (microclima + axialidad) cose el futuro tejido: sombra, paseo, agua, suelo vivo, mediando el conflicto con el borde residencial.
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